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五分彩:对话杨现领:中介无法推高房租,租金涨跌取决于租客收入

文章来源:网络    发布时间:2018-12-03  【字号:      】

文/岳家琛

进入2018年下半年,包括杭州鼎家、上海寓见、北京昊园等在内,已有超过10家长租公寓运营商先后出现经营问题。2018年11月22日,人民日报海外版发表题为《长租公寓乱象亟须整治》的文章,甲醛房事件频发、租金贷备受争议,长租公寓被推上风口浪尖。

而据凤凰网2018年11月29日消息,又一家长租公寓北京爱佳心仪面临资金链断裂,这次恐波及400余人。

长租公寓舆论引爆后,租赁行业一夜进入寒冬。降价出租成为新的话题。据2018年10月《中国住房市场发展月度分析报告》称,热点城市住房租金已由7月时的快速上涨发展至8、9月的稳中略降。而北京市房地产中介行业协会表示10月份“自如”整租的租金环比下降5.5%,“相寓”租金环比下降了4.3%。

(贝壳研究院院长杨现领)

长租公寓为何集中暴雷?为何出现资金链断裂?租金贷起到怎样的作用?北京等一线城市租金为何下跌?搜狐财经“公司深读”近日专访了贝壳研究院院长杨现领,试图找到其中的答案。

“金融机构抽贷导致长租公寓资金链紧张”

搜狐财经:为什么长租公寓暴雷会在最近这几个月集中爆发?

杨现领:前段时间机构高价收房的事情公布于众之后,很多机构对长租公寓这个业务本身也不太了解,所以第一反映一定是抽贷:原来还可大发快三官网以拿到钱的,租金贷也好,银行贷款也好,如今会形成一个踩踏效应。

在这种情况下,金融机构抽贷导致了长租公寓资金链紧张。那长租公寓怎么办?只能是快速地降价出租。

搜狐财经:现在市场上资金闸门已经关掉了?

杨现领:要么关掉,要么暂停。基本上属于停滞状态。具体的每家企业都不一样。租金贷没有了,就意味着资金的循环能力弱了,之前到期的资金要偿还,新增的资金又没有,于是就资金链断裂了,进而导致整个行业的生存压力非常大。

虽然今天监管机构也没有明确提出来说要停止租金贷,但市场上的金融机构自发地,用自己的方式来应对这种风险。金融风险实际上很大程度上是一种流动性风险,本来资金状况没问题的企业,突然抽贷的时候,日子也会很难。

搜狐财经:包括昊园、寓见,这些长租公寓发生的个案是否也是行业普遍问题?

杨现领:我认为这些企业有几方面原因,第一肯定是政策的突然转向,第二是运营的确是有问题。整个公寓行业的运营能力的方差是很大的,对于运营不好的企业,本来自身运营能力很差,再加上外部突然的冲击,那不就出问题了吗?很多时候是两方面共同作用的结果。

“长租公寓2019年日子不会太好过”

搜狐财经:为什么过去两年,长租公寓会像雨后春笋般涌现?

杨现领:看起来数量是很大,但是要客观评估这件事情,其实头部企业就20多家。靠谱品牌公寓的供给量,大概不超过250万间的规模。250万间大概能占到整个市场比例不超过5%。所以说市场非常小,大部分的市场都还是二房东和个人直租的房东,所以中国的房地产租赁市场,是以个人房东、二房东为主的一个市场,机构占比其实可以忽略。

现在量本身就小,而且这个数量还要马上降下来,一部分长租机构很快就撑不下去了。因为国家的监管,使得原本可以循环的资金今天减少了,几乎所有平台公寓,都快速把库存消掉回笼资金,这样供给量明年预计会收缩。

在此之前的两年,市场风向和政策是让一批企业进来拿房,甚至去高杠杆地拿高价房,形成今天这么一批库存。这批库存今天需要消化、需要出清。

再加上资金抽出之后,企业运营压力会更大,资金周转面临更大挑战,就需要快速把房子给租出去,一定会降价出租,尤其是品牌公寓的租金。而且出现了竞相降价的情况。

搜狐财经:长租公寓与发展到如今,是否会淘汰掉部分企业?

杨现领:淘汰这很正常,因为企业做不下去,可能退出市场,被收购、被整合。我认为是进入一个调整期,长租公寓2019年日子都不会太好过。

现在跟半年前比起来已经非常冷淡了。

我认为并不是上半年资金涌入太多。相反,这个行业一直是缺资金。正是缺钱的情况下才会使用租金贷。如果真的有资本进入,行业就会好很多了。

“租金贷扩张存在较大风险”

搜狐财经:租金贷本身是否应该用于去扩大规模,去市场上收更多的房子?

杨现领:使用租金贷去扩张房间规模当然有很大的风险。

搜狐财经:他们用租金贷,如果要是说把他转做他用去扩张,到最后资金链出现问题而断掉,这种现象是否普遍?

杨现领:的确是存在这个现象,企业拿这个资金去扩张、去拿房,这是普遍存在的,我认为也是一个比较正常的现象。

搜狐财经:为什么?

杨现领:一个企业去扩张,如果只是从租客手里面收租金,然后把租金还给业主,那企业发展的动力在哪?他又拿不到贷款,又没有税收任何的补贴,其他融资渠道很难获取资金,根本没有剩余资金去扩张,只能做二房东,这样永远没有办法变成一个品牌机构化的公寓。

银行发贷其实对这件事情也是很清楚的,也有很严格的风控。他知道企业拿这部分资金去扩张。但今天非得把它抽掉,肯定会产生一定的风险。

如果租客、长租公寓企业、金融机构三方形成了共识,这显然是可以的。如果排除这种情况,不经过租客的同意去拿租金做了贷款,而且让租客承担这个贷款分期成本,那肯定是有问题的。一般三方是要明确有合同在。

这么做的目的就是快速回笼资金,企业无非就是把未来一年的租金能够提前收回来,然后去进一步拿房子扩张,就是打了一个时间差。

这件事情对于机构运营商来讲,需要把控住拿房和出房的周期,不出现资金流的断裂。对银行来讲,要把控这是一个真实的居住行为,且机构的现金流是没问题的。但金融机构突然抽贷,可能就把企业抽死了,我觉得这件事情非常简单,特别容易理解。

这就像一个黑天鹅,产生的影响是很难估计的。

有可能就是一个短期的舆论,对行业的冲击实际上好多年都改变不了。活下来的企业可能至少要在底部徘徊两三年,这两三年之间租赁关系混乱很难发生改变。

“租赁市场定价权掌握在消费者手中”

搜狐财经:这几个月租金的下降,跟长租公寓的降价有直接关系吗?

杨现领:现在租金下降有两个原因。一,租赁市场本身处在淡季。二,机构租金在下降,机构租金下降会有一个边际的冲击,要知道这一百多万间长租公寓就集中在几个大城市,这个月集中出房,最后形成一个踩踏效应,第一是市场自发的租金下行,第二是为了盘活资金链,竞相去降价出租,提高出租率,带来整个租金市场的下降。大家的压力都比较大。

目前长租公寓仍然有很多库存。本来库存管理是运营一个非常重要的能力,今天突然是遇到资金问题,库存压力变大,需要迅速回笼资金。

供给增加了,需求没那么多。淡季需求量是减少的。

搜狐财经:这段时间房租租金下调,除了长租机构的原因之外,还有哪些原因?

杨现领:市场淡季,一个比较重要的原因是经济周期的下行,收入减少。经济增速放缓冲击的主要是租赁人群,这其中包括服务业人群、制造业人群,他们的收入反映会更加明显。

在租赁市场,定价权其实是掌握在消费者手中的。房屋的空置是有成本的,如果经济周期下行,租赁人群能接受的心理价会下降。租房跟买房不一样,消费者租不起了之后,空置期增加,出租者就会自发地降价。

搜狐财经:跟房价的涨幅有关系吗?

杨现领:没太大关系。但是房价增高,一部分人群被迫在租赁市场停留更长的时间,这会导致租赁的需求又上大发快三软件升,这会有一些影响。

这是趋势性的。大发pk10计划网今天大部分国家和国际大都市都在经历这个过程。像伦敦、纽约房价都已经太高了,房价对他们都会有一个反向影响。所以一旦有新增人口进来,租金就一定会涨,柏林、伦敦房租都在涨。

“中介能推升租金吗?当然不能”

搜狐财经:今年以来北京市出了很多租赁用地,能否解决租赁市场的供需矛盾问题?

杨现领:短期内解决不了问题。因为需要的建设周期比较长,大量的租赁土地供给可能需要在未来三到五年内才能形成效果。

搜狐财经:短期有什么解决办法?

杨现领:解决的办法是交给市场。

一个规范、健康可持续发展的租赁市场里面,至少有几个环节是必不可少的:第一,私人租赁市场能够发展。第二,机构租赁市场能够发展。第三,兜底的政府租赁市场要发展。今天私人租赁市场混乱,机构租赁还没有真正发展起来,结果只能是租赁双方的矛盾愈演愈烈。

实际上凡是长租公寓发展比较健康的地方,租金上涨都比较慢。像武汉、上海,好多地方租金一直不高。这里面大量的集中式公寓、分散式公寓都投向了市场,所以对供给的影响还是比较大的。

搜狐财经:但有些观点和你是恰恰相反的。有观点认为,租赁机构是抬高房租的主要原因之一。

杨现领:租金是市场机制决定的。今天这个市场上,没有谁能够影响供给,需求成为影响租金最重要的因素。

今天的供给一个是个人、一个是二房东、一个是自如等长租公寓。自如总体市场占比小于10%的市场份额,实际上是在一个非常分散的市场上。

搜狐财经:有观点认为自如影响了租赁市场的价格?

杨现领:自如房源在分散的市场上,每一个区域市场占有率都很小,北京市内有120万套在租的房源,平均每个月在租15到20万套,这样的占比无法影响供给。

反之,如果供给端被一家企业垄断,当然可以决定价格。今天市场的核心是,需求端也是很分散的,在这种情况下,价格取决于什么呢?还是取决于收入。收入增加,需求就增加;收入减少,需求就减少。

收入增加又分为两部分。第一,在收入不变的情况下,租金支出有可能发生上升。因为租房者会扩大租金支出占整个收入的比例,想要住更好的房子。第二,收入本身会上升,对需求有一个叠加效应。这两点都会导致租金的上涨。但在北京,这两点是同时发生的。

北京租房者收入在涨,收入中用于租金支出的比例也在涨,所以市场价格每年涨幅大概都在8%到15%之间。正常一般是8%,这两年大于10%,和清理房源、供给量减少太快有关系。

中介能推升租金吗?当然不能。今年北京租金跟房价都下降,没有中介机构能推上来。




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